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Usufruit et nue-propriété : fiscalement, qui paye quoi ?
  • Usufruitier et nu-propriétaire ont tous deux des droits différents un même bien : l’usufruitier a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il produit ; le nu-propriétaire détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir ; on parle de « démembrement de propriété ».
     
    Ce régime ne doit pas être confondu avec l’indivision : les indivisaires ont tous des droits de même nature sur un bien.

    1. Conséquences fiscales du démembrement pour l’usufruitier 

    L’usufruitier occupe le bien 
     
    Il est exonéré d’imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières.
     
    En qualité d’occupant, l’usufruitier s’acquitte de la taxe d’habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
     
    L’usufruitier loue le bien
     
    L’usufruitier est libre de louer le bien, sans l’accord du nu-propriétaire (sauf exceptions). Il est imposé sur la totalité des revenus tirés de cette location et il peut déduire certaines charges : liste des charges déductibles
     
    Le locataire supporte le paiement de la taxe d’habitation.

    2. Comment vendre le bien ?

    Pour vendre un bien démembré, usufruitier et nu-propriétaire doivent tous deux être d’accord.
     
    Comment répartir le prix de vente ?
     
    La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, d’après un barème établi par l’administration fiscale.
     
    Exemple : si l’usufruitier a entre 72 ans et 81 ans, la valeur de son usufruit est égale à 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 70 %. Suite à la vente d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, le nu-propriétaire touchera 140 000 € et l’usufruitier 30 000 €.
     
    Comment calculer la plus-value immobilière ?
     
    La plus-value immobilière s’obtient par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
     
    Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le prix de cession est ventilé d’après le barème établi par le fisc. 
     
    Pour la détermination du prix d’acquisition, on retiendra soit le prix inscrit dans l’acte d’achat, soit la valeur retenue pour le calcul des droits fiscaux lors de la donation ou de la succession.
     
    Bon à savoir : si le bien constitue la résidence principale de l’usufruitier, il n’est pas redevable de l’impôt sur la plus-value

    3. Le démembrement après une succession ou une donation 

    Dans le cadre d’une succession
     
    Souvent, le démembrement de propriété fait suite à une succession : le conjoint survivant conserve l’usufruit et les enfants récupèrent la nue-propriété. 
     
    Les droits fiscaux de succession sont alors calculés selon la valeur de chacun des droits, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
     
    Exemple : mon père vient de décéder. Ma mère récupère l’usufruit de la succession, mon frère et moi héritons de la nue-propriété. L’actif de la succession s’élève à 250 000 €, ma mère ayant 82 ans, son usufruit a une valeur de 20 %, soit 50 000 €. Mon frère et moi devons payer des droits sur la valeur de la nue-propriété, soit 200 000 €.
     
    Bon à savoir : en principe, les droits de succession doivent être payés dans les 6 mois du décès. Sous certaines conditions, l’administration fiscale permet au nu-propriétaire de différer le paiement dans un délai maximal de 6 mois après le décès de l’usufruitier. Il doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale, et lui présenter des garanties suffisantes. 
     
    Dans la cadre d’une donation
     
    Il est également possible de donner la nue-propriété de son vivant et se réserver l’usufruit : c’est une opération qui permet à l’usufruitier de continuer à jouir de son bien et de commencer à transmettre de son vivant. 
     
    Cette donation présente également un intérêt fiscal : les droits de donation sont calculés sur la valeur de nue-propriété donnée et à l’extinction de l’usufruit, aucun droit supplémentaire n’est dû.
     
    ATTENTION ! Si la donation a eu lieu moins de 3 mois avant le décès de l’usufruitier au profit de l’un de ses héritiers ou descendants, le code général des impôts présume que le bien appartenait pour sa totalité à l’usufruitier. Le nu-propriétaire devra alors s’acquitter des droits de mutation calculés sur la valeur totale du bien, déduction faite des droits acquittés lors du démembrement.

    4. Qui est redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?

    Pour le calcul de l’IFI, les biens démembrés entrent en principe dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer. 
     
    Il existe des exceptions pour lesquelles usufruitier et nu-propriétaire seront redevables de l’IFI selon la valeur de leur droit en usufruit ou en nue-propriété. Consultez votre notaire.
     
    (C) Photo : Fotolia
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    Peut-on déshériter ses enfants en s’installant à l’étranger ?
  • En droit français, il n’est pas possible de déshériter complètement ses enfants (on parle de réserve héréditaire). D’autres législations, notamment américaine, admettent que cela soit possible. Des parents qui souhaiteraient déshériter leurs enfants pourraient être tentés de s’expatrier dans ce seul but.

    Qu’est-ce que la réserve héréditaire ?

    La réserve est la part de son patrimoine dont on ne peut priver les héritiers réservataires que sont les descendants (enfants, petits-enfants…) et à défaut, le conjoint survivant.
     
    En d’autres termes, la loi française interdit de déshériter ces héritiers à hauteur :
    • pour les enfants, 
    - de la 1/2 de son patrimoine en présence d’un enfant,
    - des 2/3 de son patrimoine en présence de deux enfants,
    - des 3/4 de son patrimoine en présence de trois enfants ou plus.
    • Pour le conjoint en l’absence d’enfant, du 1/4 de son patrimoine,
    Cette disposition est d’ordre public en droit français, c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger.
     
    Toutefois de nombreuses législations étrangères ne (re)connaissent pas ce mécanisme.

    Qu’est-ce que l’exception d’ordre public international ?

    C’est un mécanisme qui permet, en cas de conflit de lois applicables à une situation, d’écarter une règle étrangère (loi, jurisprudence, acte) qui serait contraire à une règle nationale fondamentale.

    Une loi étrangère qui ignore la réserve est-elle applicable en France ?

    La Cour de cassation répond par l’affirmative.
     
    Elle a, dans deux arrêts en date du 27 septembre 2017 (n°16-17.198 et 16-13.151), validé l’application d’une loi étrangère ne reconnaissant pas la réserve héréditaire à deux successions internationales, aboutissant à priver les héritiers réservataires français de tout droit dans ces successions.
     
    Dans les deux espèces, des Français expatriés dans l’Etat de Californie avaient, par le biais d’un testament et d’un trust, légué l’intégralité de leurs patrimoines mobilier et immobilier à leurs épouses respectives.
     
    Or, la loi applicable en matière de succession internationale étant celle de la dernière résidence habituelle du défunt, c’était la loi californienne qui avait vocation à s’appliquer. Cette loi ignorant la réserve, les enfants français étaient alors privés de tout droit dans les successions de leurs pères.
     
    Mécontents, les héritiers ont invoqué l’exception d’ordre public international pour écarter l’application de la loi californienne qui ne respectait pas leur réserve d’ordre public en France (donc qui ne peut être écartée).
     
    Or, la Cour de cassation a décidé que la loi étrangère n’était pas en soi contraire à l’ordre public international et qu’il convenait de faire une appréciation concrète au cas par cas.
     
    En l’espèce, il ressortait de l’examen des juges du fond que les défunts s’étaient installés en Californie depuis de nombreuses années, qu’ils y détenaient la majorité de leur patrimoine, tant mobilier qu’immobilier, et que les héritiers français ″lésés″, tous majeurs au jour du décès, ne se trouvaient pas dans une situation de précarité économique ou de besoin.

    Suffit-il de s’expatrier dans un Etat ne reconnaissant pas la réserve pour pouvoir ″déshériter″ ses enfants ?

    Bien sûr que non.
     
    D’ailleurs la Cour de Cassation précise : « Mais attendu qu'une loi étrangère désignée par la règle de conflit qui ignore la réserve héréditaire n'est pas en soi contraire à l'ordre public international français et ne peut être écartée que si son application concrète, au cas d'espèce, conduit à une situation incompatible avec les principes du droit français considérés comme essentiels. », la Cour de cassation apporte un tempérament certain à sa décision.
     
    Cela veut dire qu’il convient d’examiner les conséquences concrètes de la non application de la réserve à une situation particulière, et notamment si cela n’aboutit pas à laisser les héritiers français dans le dénuement.
     
    La Cour insiste bien sur l’ancienneté et la durabilité de l’installation des défunts dans l’Etat étranger, ce qui prouve qu’il n’y avait pas de volonté de contourner la législation française en matière de succession.
     
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