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Occupation sans droit ni titre d’un immeuble : quelles sanctions ?
  • Les personnes investissant des lieux de manière illicite peuvent se trouver dans des situations financières ou sociales difficiles qui ne leur permettent pas de se loger de façon décente et qui nécessitent un certain temps pour obtenir un logement.
     
    Toutefois, cette occupation se trouve confrontée à la protection du droit de propriété, reconnu par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 comme un droit inviolable (article 17). 
     
    Occuper illégalement un bien constitue un délit que le juge doit sanctionner. Ce délit appelé « violation de domicile », est caractérisé par le fait d’occuper un bien sans y avoir été autorisé par son propriétaire. 

    Qui sont ces occupants sans droit ni titre ?

    - Des squatteurs, c’est à dire des personnes entrées sciemment dans un lieu sans posséder de titre, tel qu’un bail ou une convention d’occupation précaire ;
    - des personnes entrées dans les lieux avec un bail mais résilié depuis ;
    - des personnes, pensant être entrées en vertu d’un titre valable, mais qui ont en fait été abusées par un « faux propriétaire ».

    Quelles sont les sanctions prévues légalement dans ce cadre ?

    1. L’expulsion
     
    Elle doit être demandée à un juge conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution : « Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux ».
    Si l’occupation est bien reconnue comme illicite, le juge du tribunal d’instance du lieu de situation du bien immobilier (uniquement pour les locaux d’habitation) prononce alors l’expulsion des occupants. Il peut également prévoir une indemnité d’occupation et une astreinte par jour de retard faute pour l’occupant de quitter les lieux.

    Le recours au juge est-il toujours obligatoire ?

    Les forces de police peuvent procéder à une expulsion dans des cas très précis et limités : 
    • Le flagrant délit : lorsque l’occupation illicite a duré moins de 48H. 
    • L’expulsion au-delà du délai de 48H, lorsque les conditions posées par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale sont réunies : « En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire ». Une mise en demeure de quitter les lieux, assortie d'un délai qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures, doit être notifiée aux occupants avant leur expulsion par les forces de l’ordre. Elle est affichée en mairie et sur les lieux occupés illicitement.
    • En cas de maintien dans les lieux occupés illicitement. 

    2. Les sanctions pénales

    • L’article 226-4 du code pénal sanctionne l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, d’une peine d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.
    • Il punit des mêmes peines, tout maintien dans les lieux à la suite à cette introduction.
     
    Attention : avec la notion de « domicile » inscrite dans le code pénal, le juge peut estimer qu’un immeuble vacant, tel qu’une résidence secondaire, n’entre pas dans le champ d’application du délit de violation de domicile.
     
    Il peut aussi juger qu’il n’y a pas violation de domicile si cet immeuble « squatté » est vide de meubles.
     
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    Location : le bailleur doit fournir un diagnostic de l'installation électrique et du gaz a son locataire
  • Ces diagnostics sont obligatoires pour tous les contrats de location signés : 
    • à compter du 1er juillet 2017 pour un logement situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;
    • à compter du 1er janvier 2018 pour les autres logements.
    Le diagnostic électrique concerne les locaux d'habitation comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans.
    Celui du gaz, les locaux d'habitation dont l’installation intérieure de gaz en fonctionnement a été réalisée depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans.
     
    Les diagnostics de l'installation intérieure d’électricité et de gaz sont réalisés dans les parties privatives de la résidence principale du preneur ainsi que dans les dépendances.
     
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